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いくら必要?店舗物件の賃貸契約に必要な初期費用

内覧のうえ立地調査などを行い、これだ!という店舗物件が見つかったらいよいよ契約です。しかし個人の賃貸契約と違い、店舗物件の場合は初期費用の額が大きく異なります。 こういった諸経費は家賃○ヶ月分という単位で決まることがほとんどなので、目標とする家賃の額が決まったら初期費用がいくらになるのかを計算し、これらは「物件取得費」としてあらかじめ予算を組んでおくようにしましょう。

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契約時に支払う初期費用

保証金

保証金とは、賃料を滞納した場合にそこから滞納分を支払うためのものです。店舗物件においては一般的に家賃の10ヶ月分が目安と言われていますが、物件により様々です。保証金を預けたからといって賃料を滞納していいというわけではなく、賃料は毎月決められた日に支払わなければなりません。

注意しなければならないのは、保証金には「償却分」という項目あります。この金額は物件ごとに規定されており、募集条件には「保証金の償却年3%」や「解約時償却2ヶ月」などと書かれています。後者の場合保証金を賃料の10ヶ月分預けても解約時に2ヶ月分が償却されるので、保証金は解約時に最大で8ヶ月しか返ってきません。

借りる側からすると、どうしてこのようなお金を支払わなくてはならないのかと疑問に思った方もいることでしょう。当然借りる側からは不評の慣習であることから、最近は償却が設定された物件は徐々に減る傾向にあります。しかしそれでも契約したい人が大勢いるような店舗物件では、今なお保証金の償却条件が残っています。

共益費・管理費

共益費とはエントランスや廊下など、店舗の共用部の清掃や水道光熱費に充てるための費用です。共益費・管理費は賃料に含まれていることもありますが、こちらも物件により異なります。

共益費・管理費は法的には賃料ではありませんが、借主から見れば賃料の一部であるため、その物件を安く感じるか、高く感じるかは共益費や管理費の内容と金額によって決まります。共益費・管理費に値するだけの共有部への手入れがなされているかチェックしておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は店舗物件の持ち主ではなく不動産会社に支払うためのものです。物件の紹介料や契約書、重要事項説明といった貸主との契約の間に入ってもらうためにかかる費用です。

仲介手数料は1ヶ月の賃料をもとに算出することになっているので、管理費や共益費は含まれません。そのためもし管理費と共益費を含んだ仲介手数料を請求された場合は「宅地建物取引業法」の違反となるので、知識として知っておくといいでしょう。

礼金

礼金は契約のお礼として貸主に支払うものです。こちらも貸主に返却義務がないうえに、使用用途も曖昧なことが多く「礼金ゼロ」を謳う店舗物件も増えてきています。

前家賃

前家賃とは入居日の月と次月の家賃の合計をさします。たとえば4/15に契約開始する場合4/30までの日割りの家賃と5月分の賃料とを支払います。これは契約開始日に支払いをし、またその月の月末に翌月分を支払うという手間をなくすためです。店舗物件の場合、たとえ営業していなくとも工事期間などを含めて準備を開始する日が契約開始日となり、その日から家賃が発生するので注意しましょう。

各種保険料

住居の賃貸契約でも同じですが、火災保険等に加入することが必須条件の物件がほとんどです。もちろん賃貸条件や業態などによって、火災保険の加入が義務付けられていないケースもありますが、不特定多数のお客さんが出入りする様なお店の場合や内装にある程度のお金を掛ける場合などは保険に加入することを強くお勧めします。

また義務付けられているものや不動産会社に勧められるものの他に、接客業であれば加入しておくべき保険や大切な商品を守るための保険等もあります。また火災保険も必要最低限が揃いながらもより安価なものにできたりするので、一度専門家に相談してみるといでしょう。

手付金

手付金は聞き慣れない人も多いと思いますが、手付金を支払うことで一定期間物件をキープすることができます。これらは契約を前提としている「解約手付」と呼ばれ、「やっぱろ借りるのをやめた!」となると返還されません。逆に貸主の事情で「やっぱり貸せなくなった」となった場合は倍額もしくは数倍にして返還されます。

意外とかかる物件取得費

いかがでしょうか。思っていたよりかかるんだ!と驚いた人も多いのではないでしょうか。これらの店舗物件の取得費用は開業時には必須の出費となるので、内装費用と合わせて少し多く見積もっておくと安心でしょう。

物件の探し方

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